关于今天讨论的主题，形式上为房屋买卖的问题，实质上为物权和债权的问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”，也就是说房屋属于谁是物权问题，通常情况下以登记为准，登记是谁的就是谁的。而房屋买卖则是债权问题，是导致房屋属于谁发生变动的原因行为，过户后房子才会成为买方的，没过户则还是属于卖方的；买方享有的权利是要求卖方履行合同进行过户的权利，即债权请求权。所以在此情形下，如果买方购买房屋后没有及时过户，出卖人一旦陷入诉讼纠纷，那么其它权利人是可以要求查封该房屋并向出卖人主张权利的，原因很纯粹，因为过户前房屋还是属于卖方的。由此，便是本文所讨论的问题，在买方和其它权利人之间房屋该如何处理，买方能否获得房屋的所有权？
一言以蔽之，此情形下，主要确认的因素如下：第一，房屋买卖在前还是其他权利人诉讼查封行为在前；第二，房款是否已经支付完毕；第三，房屋是否已经交付予买方，由买方支配；第四，是否因为买方过错导致房屋未能过户？
房产纠纷律师蓝应政主要法律依据为：《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条，“被执行人将其财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款并实际占有该财产，但根据合同约定被执行人保留所有权的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人要求继续履行合同的，应当由第三人在合理期限内向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、冻结。”；
第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”。
也即：一、如若房屋查封行为是在买方支付房款购买并实际占有房屋之后，且买方对于未办理过户不存在过错的，那么即使房屋因涉诉被其它权利人查封，该查封也是应当解除的，买方是可以请求过户从而获得房屋所有权的。
二、买方遇到此情形可以向管辖法院提起执行异议，若被裁定驳回可以提起执行异议之诉，诉讼请求中可以主张“停止执行解除查封，确认合同有效或协助办理过户”，但不可直接主张“确认房屋所有权归买方所有”。
房产纠纷律师蓝应政相关案例：
钟永玉与王光、林荣达案外人执行异议纠纷案
案号：（2015）民一终字第150号
当事人：上诉人(原审被告）：王光；
被上诉人（原审原告）：钟永玉；
原审被告:林荣达。
原审请求：1.确认诉争房产归属于钟永玉所有;2.停止对讼争房产的执行，并解除查封措施;3.本案诉讼费由王光、林荣达承担。
裁判结果：驳回上诉，维持原判。
即“一、停止对位于福建省上杭县和平路121号房产的执行;二、驳回钟永玉的其他诉讼请求。”
基本事实：王光与林荣达股权转让合同纠纷一案中，王光向一审法院提出财产保全申请，请求对林荣达的财产进行诉讼保全。2011年7月15日，一审法院作出民事裁定，冻结林荣达银行存款5723万元或查封、扣押等值的财产，并于2011年7月21日向上杭县房地产交易管理所发出《协助执行通知书》，查封了林荣达所有的坐落于上杭县和平路121号的房产一幢。2011年12月15日，一审法院作出民事判决，判令林荣达应返还王光已支付的转让款750.681万美元（合人民币5000万元）。民事判决生效后，王光于2012年12月23日申请强制执行，一审法院于2013年12月24日立案执行，并于2013年6月19日作出执行裁定：继续查封林荣达所有的座落于上杭县和平路121号的房产，查封期限自2013年7月21日至2014年7月20日止。
2013年12月5日，钟永玉以诉争房产系其所有为由，向一审法院提起执行异议，请求一审法院中止对该房产的执行并解除对该房产的查封措施。
钟永玉与林荣达于1972年6月28日登记结婚。1996年7月22日，钟永玉与林荣达签订《离婚协议书》； 1996年8月7日，办理离婚手续。离婚时，双方已经协议夫妻共同财产即讼争房产归钟永玉及所生子女所有。由于购买土地时是用林荣达的名义购买的，所以办证机关要求用其名字办理，原本可以将房屋所有权过户到钟永玉名下，但一直未去办理。离婚后，该房产都由钟永玉占有、使用和收益。讼争房产现在的门牌号是和平路121号，离婚时已协商归钟永玉及其所生子女所有。
房产纠纷律师蓝应政裁判理由：本院认为，钟永玉对诉争房产享有足以阻却执行的权利。主要理由是：
一、现有证据不能证明钟永玉与林荣达之间存在恶意串通逃避债务的主观故意，钟永玉与林荣达解除婚姻关系及有关财产约定的意思表示真实。根据原审查明的案件事实，王光与林荣达之间转让股权的时间为2009年9月，王光因该股权转让纠纷根据生效判决申请原审法院对讼争房产进行查封的时间为2013年6月，此时讼争房产登记在债务人林荣达个人名下。钟永玉一审中提供的复印自上杭县档案馆的《离婚登记申请书》、《离婚协议书》、《审查处理结果》等三份证据，能够证明钟永玉与林荣达两人于1996年7月22日达成的《离婚协议书》已明确将夫妻双方共有的讼争房产归钟永玉及其子女所有。上述《离婚协议书》系钟永玉与林荣达两人双方自愿达成，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且两人亦已依该协议并经行政机关批准解除婚姻关系，故一审法院认定该离婚协议合法有效，并无不当。由于该《离婚协议书》签订时间（1996年7月)在先，法院对讼争房产的执行查封(2013年6月)在后，时间上前后相隔长达十几年之久，林荣达与钟永玉不存在借离婚协议处分财产逃避债务的主观恶意。据此，钟永玉与林荣达在离婚协议中对于夫妻共同财产的处分行为亦属有效。王光上诉认为钟永玉与林荣达之间的离婚协议属恶意逃避债务的理由不能成立。
二、关于钟永玉对讼争房产的请求权的内容问题。根据《上杭县私有房屋所有权登记申请书》、杭房权字第06072号《房屋所有权证》及杭国用（1997)字第4468号《国有土地使用证》等证据可知，讼争房产的用地面积为172.8平方米。由于钟永玉与林荣达签订《离婚协议书》时，讼争房产尚未办理门牌号码也未测量其实际面积，因此，钟永玉与林荣达在《离婚协议书》中约定，“……建在上杭县城关和平路的面积一百七十三平方米（尚未办理门牌号码）的房屋归女方及女方所生子女所有”，该约定的内容即应解释为诉争房屋的全部而非其中的173平方米归钟永玉及其所生子女所有。尤其是，在《离婚协议书》签订之后，钟永玉及其所生子女也一直实际占有、使用了诉争房屋。因此，王光上诉以钟永玉仅对诉争房屋的173平方米部分享有请求权、人民法院不应停止对该房屋其他部分执行的主张不能成立。
三、由于《离婚协议书》并不存在恶意串通逃避债务的问题，且钟永玉对案涉全部房产享有请求权，因此，需要进一步讨论的问题是，钟永玉依据《离婚协议书》对讼争房产享有的权利是否足以排除执行。
在法律适用上，应当看到，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》是针对执行程序中当事人提出执行异议时如何处理的规定。由于执行程序需要贯彻已生效判决的执行力，因此，在对执行异议是否成立的判断标准上，应坚持较高的、外观化的判断标准。这一判断标准，要高于执行异议之诉中原告能否排除执行的判断标准。
房产纠纷律师蓝应政由此，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若千问题的规定》第二十五条至第二十八条的规定就应当在如下意义上理解，即符合这些规定所列条件的，执行异议能够成立；不满足这些规定所列条件的，异议人在执行异议之诉中的请求也未必不成立。是否成立，应根据案件的具体情况和异议人所主张的权利、申请执行人债权实现的效力以及被执行人对执行标的的权利作出比较后综合判断，从而确定异议人的权利是否能够排除执行。
在本案中，钟永玉与林荣达于19%年7月22日签订《离婚协议书》，约定讼争房产归钟永玉及其所生子女所有，该约定是就婚姻关系解除时财产分配的约定，在诉争房产办理过户登记之前，钟永玉及其所生子女享有的是将讼争房产的所有权变更登记至其名下的请求权。该请求权与王光的请求权在若干方面存在不同，并因此具有排除执行的效力。
首先，从成立时间上看，该请求权要远远早于王光因与林荣达股权转让纠纷所形成的金钱债权。债权的成立时间尽管并不影响债权的平等性，但是在若干情形下对于该债权能否继续履行以及继续履行的顺序产生影响。例如，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条针对出卖人就特殊动产订立多重买卖合同的继续履行问题明确规定，在均未受领交付且未办理所有权转移登记手续的情况下，依法成立在先合同的买受人的继续履行请求权就优先于其他买受人。以此类推，在本案情形，至少不能得出王光成立在后的债权具有优先于钟永玉成立在前的债权的结论。
第二，从内容上看，钟永玉的请求权系针对诉争房屋的请求权，而王光的债权为金钱债权，并未指向特定的财产，诉争房屋只是作为林荣达的责任财产成为王光的债权的一般担保。在钟永玉占有诉争房屋的前提下，参考最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条规定的精神可知，其要求将讼争房产的所有权变更登记至其名下的请求权，也应当优于王光的金钱债权。
第三，从性质上看，王光与林荣达之间的金钱债权，系林荣达与钟永玉的婚姻关系解除后发生的，属于林荣达的个人债务。在该债权债务发生之时，诉争房屋实质上已经因钟永玉与林荣达之间的约定而不再成为林荣达的责任财产。因此，在王光与林荣达交易时以及最终形成金钱债权的过程中，诉争房产都未影响到林荣达的责任财产。在此意义上，钟永玉的请求权即使排除王光债权的执行，也并未对王光债权的实现形成不利影响。
第四，从发生的根源上看，讼争房产系钟永玉与林荣达婚姻关系存续期间因合法建造而产生的夫妻共同财产，在钟永玉与林荣达婚姻关系解除之时约定讼争房产归钟永玉及其所生子女所有。从功能上看，该房产具有为钟永玉及其所生子女提供生活保障的功能。与王光的金钱债权相比，钟永玉及其子女享有的请求权在伦理上具有一定的优先性。
综上所述，本院认为，基于钟永玉与王光各自债权产生的时间、内容、性质以及根源等方面来看，钟永玉对诉争房产所享有的权利应当能够阻却对本案讼争房产的执行，钟永玉提起执行异议请求阻却对本案讼争房产执行的理由成立，一审法院判决停止对讼争的位于福建省上杭县和平路121号房产的执行正确，应予维持。
房产纠纷律师蓝应政注：文中图片来自网络。